北京27%电表几乎不走全国商品房空置率惊人

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2010-07-21 13:49 |只看楼主 楼主

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“中国660多个城市，连续6个月以上电表读数为零的空置房高达6540万套，足够2亿人居住。”

这样一则消息，虽然出处不明但依旧不胫而走。先是说国家电网公司利用智能电表统计的数字，后来又流传说是社科院的调查，亦有说法称是国家统计局城市调查队的调查。虽然这些传闻来源逐一被证明不属实，但全国住房的空置率到底有多高，依然是万人瞩目的数字。

“我们查北京小区的电表发现，北京市自2004 年开始入住的居住小区中普通住宅的空置率平均为27.16%，这个数字显得比较高。”北京联合大学应用文理学院城市科学系张景秋和孟斌老师，早在2年前就进行了小区电表的抽样调查。在近期社会对于全国城市到底有多少空置房而大打口水战时，他们相信自己掌握了商品房空置率的真实数字。

而全国政协委员、住房和城乡建设部房地产估价与房地产经纪专家委员会委员郭松海也认为，商品房真实空置率这个关键的数据，需要政府尽快调查出来。

“这将触及到一部分人的利益，因为有空置房的都不是一般人。国家需要尽快了解住房情况，出台新的政策，提高持有多套住房的成本。”郭松海说。

27％的电表几乎不走

此前有媒体报道指出，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零，按每套房三口计算，可供近2亿人居住。

对于这个数字，记者致电国家电网公司，得到了明确的否认。电网公司称，全国目前共有3亿个电表用户，而其构成非常复杂，企业用户和农村用户夹杂在一起，很难甄别城市空置房。而智能电表实际只占很少一部分，大部分还是机械表和插卡表。前者需要抄表员抄表，插卡表则都需要住户自己买电。

“电网公司无此能力核查空置房数字。尽管智能电表的确能查谁的表没有走，但是总体比例太低。”国家电网公司新闻处工作人员说。

记者在自来水集团也得到类似的回应。北京自来水集团宣传部宋巍告诉记者，北京的自来水表分为人工抄表、智能和小区管理三种。北京有200多万户水表，但是自来水集团并没有对水表少走或不走进行专门统计。“通过查水表，看水表走没走，来查有没人住，这个难度很大。”

不过，难度即便很大，仍然有第一个吃螃蟹的人。

北京联合大学应用文理学院城市科学系张景秋和孟斌带领课题组，对北京50多个2004年到2006年售出后入住的小区用电情况进行了调查，结论是，电表几乎不走的比例高达27.16%。

而电表不走的比例还在陆续上升，2007年时达到29％。并且越往外空置率越高，市中心二环至三环空置率水平大约在20%左右，四环至五环就上升到30%左右。

张景秋告诉记者，这个空置率是测算已经卖出去的商品房应该住人但实际没有人居住的比例，还没有将没有卖掉的商品房空置算在其中。“这个数字还是非常惊人的，这表明房屋闲置浪费比较大。

查电表计算住房空置率，在物业部门处也能得到辅助证明。

南京房地产开发建设促进会秘书长张辉告诉记者，目前南京物业缴费比例比较低，平均下来的比例为70％。导致物业缴费比例低的原因是，一是入住率低，二是已经入住的不交物业管理费。新小区2－3年内入住率一般不到50％，远郊的楼盘入住率更低。“这个情况是非常普遍的，像北京5环上海的外环都处于主城区外，这些地区项目占到新开发项目的60％－70％，房屋空置率和物业缴费率是直接相关的。”

石家庄物业管理协会秘书长刘明也持这个看法。他指出，石家庄主城区内新盘销售后在2－3年内，入住率也就40％－60％，入住率高至少到5年以后。“初次买房的投资客比例高，空置率就大。”

6000万套空置有可能

实际上，按照张景秋他们只计算已售出商品房空置率的数字已经惊人，如果把未售出的商品房算进来，现状则更为严重。

尽管国家电网公司否认“中国660多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房6540万套”的说法，但一些专家认为，实际闲置的数量达到6000多万套不是不可能。

如果按照北京市1000万常住城区人口、人均居住面积20平方米，以及27％的空置率计算，北京2007年约有5400多万平方米已购商品房处于闲置状态。

未卖出的闲置商品房数字也惊人。根据北京统计局的报告，北京2005－2007年未售出的商品房数字为1374.2万平方米、 1786万平方米、2322万平方米。

此前国家统计局的数字显示，2008年全国有1亿多立方米商品房未有售出。郭松海认为，加上小产权房没有售出的，全国闲置的商品房，仅仅按照未出售房屋闲置无人居住的，则有2亿立方米。“北京如果闲置六七万千立方米，相当于五六十万套房屋，可以入住近200万人，北京如此，全国会是一个多大的数字？”郭松海说。

北京市房协住宅学术委员会委员蔡金水指出，北京1个城市可以闲置50万套，全国600个城市闲置6000万套，没什么大不了。“非常正常，因为很多小产权房，还有单位和机构盖的房没有统计在国家的统计数字内。所以6000多万套住房闲置，占整个住房的比例很低，大约只在20％－30％左右。”

这个说法不无道理。根据2010年7月15日北京房地产交易管理网公布的数字，北京目前有未有销售的期房和现房共约30万套，总面积为3000万平方米。该数字，并未包括已经销售仍闲置的。

蔡金水认为，2009年全国城市人口6.2亿，以人均居住面积20平方米计算，总面积是120亿平方米，再加上小产权房六七十亿平方米，全国总城市住房面积约在200亿平方米，因此，即使6000多万套房屋空置，按照每套房面积100平方米计算，总空置面积也就60多亿平方米，占城市总住房面积不到1/3。

“房地产商说这几年城市盖的房子可能都只有6000多万套，这个观点错误，因为太多的小产权房是自盖的，还有太多的企业和单位是自盖的，比如北京甚至很多部门都是自己盖房。这个不会纳入房地产的统计。” 蔡金水说。

房地产普查之争议

郭松海建议国家尽快做房屋普查，以便国家了解住房空置率情况，为下一步的房改提供政策依据。

“如果真的住房空置率有近30%，国家就应该增加持有住房的成本，比如出台住房空置税，学习法国等国。凡是住房居住几个月没人的，都得交税。”他说。

而当前最需要尽快统一的是住房空置判断标准。据了解，目前对商品房进行统计的有建设部门和国家统计局，但两个部门的标准并不一致。

统计局统计的房地产数据，都属于房地产开发企业上报的数据，这些房屋属于开发商开发而成，并不会区分小产权房或大产权房。而建设部统计的商品房，一般为具有大产权的商品房。此外，两部门的人均居住面积标准也不一样，统计局考虑城市常住人口，而建设部门仅仅考虑户籍人口。

对于空置率的标准也没有统一。国家统计局曾经定义在一定时期内未销售的竣工房屋，占一定时期内总竣工房屋的比例，为空置率。其空置面积，也是指目前没有销售出去的商品房面积。

中国社科院城市所土地和房地产研究室李景国认为，卖出去了但是没有人居住，这个是否可以定义为闲置，也是一个标准。“不同的标准，导致结论不一样，国家需要统一标准，同时做房屋普查，否则对6540万套空置房的说法，都流于炒作，没有科学依据。”他说。

记者获悉，国家统计局今年11月份将开始人口普查，此会增加住房的内容，但是仅仅限于每人居住多大面积，是买房还是租房性质，并不对空置房进行统计。

国家统计局的一位人士指出，国外很多住房普查由普查局完成，中国的房屋普查此前在上个世纪80年代进行过一次，是建设部门做的，新的时期，到底由谁来做，该不该做，需要决策部门拍板。

目前国家统计局已经从2008年开始不再发布商品房空置面积。该局一位负责人士指出，目前该商品房空置和空置率定义，与国际不一样，导致争议很大。“目前这个数字只是内部掌握，以免引起更大的误解。”这位人士说。

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2010-07-21 13:49 |只看楼主 沙发

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6540万套空置住宅是一个政治问题

这是一个网友发给我的邮件，未经他本人允许转发如此，以供网友浏览。6540万套间空置住宅是一个问题，不管是什么问题，但是，是一个问题。这个问题由中华民族和中国社会来解答，我不做过多的评论。有些网友质疑空置数量的真实性，是没有意义的，真正的空置住宅，比6540要大得多，因为在建在售的住宅，全国还有1250万套间，这么多的住宅又有多少是为民生考虑？值得探讨。至于自称国家电网相关人员所谓的答记者问，没有任何正面回答6540是有还是没有的问题，不足以参考。

一项对全国660个城市的调查发现，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。建设部原副部长杨慎坦言，有必要进行第二次房屋普查，根据新数据制定新住房政策。（中国新闻网2010年07月18日）

六千多万、2个亿，如此巨额之数据，不由得令人大吃一惊。尽管有人质疑这组数据的准确性，但谁都明白，这样的数据绝对不是“空穴来风”，质疑的很大可能是在掩饰自身的恐惧。

近些年来，高房价问题遭遇了从政府到民间的广泛斥责。前天，有位政府工作人员曾和我讲起时下的房地产，他说了一句耐人寻味的话，“房地产就是一个流氓产业。放眼世界，有哪个行业象中国的房地产稳赚不赔，而且赚的还是暴利，这样的问题已经不能用经济学来解释，只能用流氓学解释。”

想到这里，看到这组惊人的空置数据，不由得掩卷沉思，这到底说明了什么问题呢？这些问题还经得起等待吗？对于执政者，以及老百姓，我们还有时间等待吗？

首先，这是一个经济问题。如此巨大的空置房，至少说明了两个问题：一是存在大量的炒房现象，不少人把房买着就是等待房价上涨，玩投机。二是开发商捂盘销售等一切伎俩的展示，“宁可不卖也不降价”，最终可能就象当年的“烂尾楼”。如果存在这两个问题，那么这些空置房的经济价值又在哪里，不能拉动投资，也不能拉动消费，更不能创造社会价值，这无疑是泡沫经济的一个火药桶，一旦挤破，后果不堪设想。

其次，这是一个社会问题。时下，一方面是普通人为买房发愁，买不起房、住不起房，就连租房成本也在大幅攀升；另一方面又存在如此多的空置房，而且能够解决2亿人居住。这是当前收入、贫富差距巨大在住房分配上的真实反映，而如果再不改变，特别是房价继续上涨的话，那么这种不正常的差距扩大，又会进一步拉大收入差距，进一步增加社会风险。

最后，这是一个政治问题。在中国，土地是国有的，也就是说，居住条件的获得应该是一个人人都应该拥有的权利，而不是说你有钱才可以，没钱就不行的问题。因此，住房分配应该是中国社会的基本形态。而现在的问题在于，一种极不合理的制度设置，以及极不正常的经济运行，制造了住房分配的巨大反差，有钱的不仅拥有基本的住房，还占有了其他人的基本住房而不去住，只是去投机，人为地拉大了人与人之间的差距，而且随着房价的上涨，这种差距还愈演愈烈。

治理楼市，治理高房价，已经不止是一个单方面的经济问题，它已经关系到整个社会的公平与正义，已经关系到每个人的基本政治权利。正如前面所说，已经没有哪个行业象房地产业如此“流氓”，稳赚不赔，而且是没有多少科技含量、没有生产力水平提高的暴利获取，真正使其成为暴富一族的原因，可能就在于制度的设计与腐败的形成。

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6540万套空置住宅是一个政治问题

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