我国房价90%由政府决定 2012北京房价降一半 [复制链接]

上周六，国务院发展研究中心金融所副所长、著名经济学家巴曙松在南京表示，由于调控政策与新房即将大量上市的叠加效应，房价下降已成定局，只是下跌幅度的大小还不明确。巴曙松表示，据他观察，在房价上涨的时候，房地产商是慢慢往上涨价的，让想买的人着急上火，赶紧出手，但在房子跌价的时候，房地产商往往是先观望，然后一步下调到位，不会慢慢降的。而且，最先降价的往往是中小房地产商，大的房地产商资金雄厚，会多扛一阵子，据股市资料反映，目前国内有10多家上市房地产商手中的闲置资金在100亿元以上。 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’

在上周六举行的“股市楼市中国未来经济发展趋势”论坛上，业内专家指出中国此轮调控刚刚起步，政策远未出尽。多位经济学家坦言，北京、上海、深圳等地房价下调30%是完全合理的。 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
中国社会科学院金融研究所研究员易宪容表示，此轮的调控就是要彻底改变以前中国房地产的基本政策，房地产既不是支柱产业，也不是宏观调控的工具，它的基本功能居民居住。房地产市场投资为主导的模式也将改变为以消费为主导。 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
基于这种认识，与会经济学家认为房价下调将不可避免。中国风险投资研究院院长陈工孟表示，目前中国房地产市场的确存在泡沫，像上海、深圳、北京，调整20%、30%是比较合理的。 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’

杨红旭 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
6月4日晚8点多，原本是该放松的周五晚上，二套房贷细则突然公布。观此政策内容，总体在意料之中，却也有少许意料之外。 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
所谓意料之中，是说这一细则只是落实4月17日出台的“国十条”的相关指导方针，政策思路早就大局已定。 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
所谓意料之外，是说政策略偏严厉。之所以这么说，有两个背景：其一，宏观背景是，国家经济刺激政策的退出呈现放慢迹象，这有前段时间国家领导人相关言论为证；其二，新一轮房地产调控实施以来，效果显著，5月份部分一二线城市商品住宅成交量环比剧降七成左右。 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
那么，二套房贷的认定标准严厉在何处？主要体现为三点。 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
第一，以家庭为单位。第一条便是“应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定”。按人，还是按家庭，二者松紧度甚为悬殊。遥想2007年9月“二套房贷”政策第一次出台后，在这一点上，各商业银行间做法不一，业界争论不休。迫不得已，三个月后央行和银监会又出了一个“补丁文件”，明确规定以家为单位。 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
其二，既认“房”又认“贷”。“国十条”出台后，各家商业银行对所有类别的房贷都不同程度提高了门槛，但在最重要的第二套房的认定标准上，则各行其是。部分银行按借款人当前拥有的住宅套数进行认定，而部分银行按借款人已利用贷款购买过的住房套数。这两种标准，无论哪种，都算不上太严格；从抑制投资投机性需求的角度考量，按“房”较按“贷”更合理一些，因为有些有改善住房需求的家庭，第一套住房已使用过贷款，而现在想卖掉现有住房，置换一套更大、更好的房子。 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
2007年第四季度到2008年上半年，二套房贷就是认“房”，不认“贷”。然而，此次却既认“房”，又认“贷”，政策打击面非常大，不仅将有效抑制投资投机需求，也把自住性的改善需求一网打尽。另外，与以往只有银监部门制定房贷政策不同，此次国务院特令住建部会同央行和银监会一起研究和出台政策。其中奥妙在于，房管部门掌握着居民房产数据，若无其配合，则只拥有居民贷款信息的银行部门，根本无法以“房”定贷——这也是以前二套房贷政策无法严格执行的重要原因之一。而且，此通知中还明令：2010年年底前各设区城市要基本建立房屋登记信息系统。 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
其三，限制了外地的投资投机性购房需求。政策中有两层限制。第一层：“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。”这一条面向全国，这对近几年大量游荡于一二线城市的外地投资投机需求，尤其是温州炒房团，意味着贷款门槛和成本大幅提高。这将使全国所有热点城市的市场需求，都受到负面影响。 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
第二层：“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。”这一规定看似严厉，却会被部分地方政府有意放松。到底哪些城市才算房价过高城市，国家并无明确认定，而在当前楼市急速降温的情况下，多数城市都不愿将调控细则制定得过于严格。比如前段时间，广州、重庆等城市出台的“国十条”细则中，就没有严格限制三套房贷。所以，第二层的限制效果，反倒没有第一层大。 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
那么，二套房贷最新细则的影响若何？首先，我们必须要明白一点，在所有房地产调控政策中，最管用的就是房贷政策。近年来我国商品住宅的购买者中，三分之二使用按揭贷款，而开发商的资金来源中，有相当比重属于个人房贷转化成的销售资金。所以每次房贷政策收紧，都会压制楼市，比如2007年9月“二套房贷新政”的出台，成为市场由盛转衰的转折点；而2008年10月房贷政策的放宽，又成为市场走出低谷的开端。 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
相较而言，税收政策的作用要弱很多，虽然当前房产税似乎来势汹汹，实则威力远不及严厉执行的二套房贷新政。之前，各家商业银行或者犹豫不决，或者还能打点“擦边球”，如今全国统一的执行细则既出，它们即使想在放贷过程中放松一些，回旋空间也被大大压缩。 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
接下来，房地产市场降温的速度将加快，而且内涵也将发生变化。今年4月中旬到6月初，多数大城市商品住宅成交量大幅萎缩，虽然速度和幅度都是近十年来所罕见，但新房价格总体仍在高位。去年市场火爆，开发商销售资金回笼量很大，因此企业暂时不差钱，除了恒大地产启动全国八五折统一促销外，基本上看不到大型地产商大范围的降价行动。 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
可是，企业终究拗不过大势，降价已成必然。所谓大势，集中体现在三点。首先，此番细则如此严厉，再联想到近期国税总局居然一周内对土地增值税连发两道“清查令”，可知短期内房地产调控不可能松懈，至少在一线城市房价合理下调之前是如此。其次，市场在调整的时候有自己的规律，量变早于价变，成交量大跌后，价格必将下跌，现在看来，二套房贷细则将加快这一进程。再次，开发商对后市的预期也将变得更加谨慎或者说悲观，加之资金面正由宽松渐趋紧张，开发商必然加入降价促销的行列。 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
最终结果是，房价拐点将加速出现。4月份，全国70个城市的房价较3月份上涨1.4%，5月份环比涨幅将快速收窄，6月份环比即有可能接近零增长，7月份出现环比负增长的概率极大。2008年那轮楼市调整，经历了八个月左右，这一指标才出现环比负增长，而今年则不需那么久。至于房价何时会止跌，需要关注二套房贷政策何时才会松动，今年第四季度是有可能的。 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
（作者系房地产研究人士） îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’

著名经济学家巴曙松在宁开讲 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
6月5日，应招商银行南京分行之邀，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松来宁，对我国下半年的房地产市场和股票市场作了分析和展望，他表示，房产新政的效果或将在三季度显现，今年下半年至明年上半年，房地产市场向下调整基本已成定局。 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
两大因素助跌楼市 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
今年4月15日，国务院出台了楼市调控新政，虽然“重拳”已经落下近两个月的时间，但楼市在成交量下降的情况下，价格却依然相对坚挺，巴曙松认为，这只是一个时间问题。 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
“两大因素叠加将促使房价在今年下半年回落。”巴曙松分析，一是下半年的楼市供应量将大幅上升，去年10月开始，我国房地产新开工量才开始正增长，需要7—10个月才能形成新的供应量，也就是说，今年9—10月份开始，会有大量新房源上市；二是政策的滞后效应，房产新政在几个月后才能有较为明显的效果。两大因素的共同作用下，房价趋降。 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
巴曙松说，其实在楼市新政出台后，国内一些城市已经出现4月、5月的楼市销售环比下降，调节效应初显。很多开发商在销售楼盘时，都有一个衡量销售业绩的考核标准，称为“客户来访转化率”，即将前来看盘的客户变成真正购买者的比率，在去年底的销售高峰期，这个比率一度达到22%左右，而现在，多家开发商的数据显示，已下降至约5%。 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
加大供应是今年房产政策主线 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
巴曙松认为，加大供应量是调控楼市的主要手段，也是国家今年房产新政的主线之一。 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
他说，今年年初楼市之所以淡季不淡，销售增量创下自1999年以来的最高纪录，就是因为楼市供应短缺。去年前8个月的新开工面积负增长，导致今年上半年供应严重不足，成交量大增带动房价快速上涨，市场恐慌性需求也因此激增，要避免这种局面的出现，房地产市场必须加大供应。 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
“要确保增加供应，还要打破‘面粉比面包贵’的恶性循环，控制地价，防止市场紧缩时开发商却买不起地。”巴曙松说，2008年是公认的楼市低谷，但开发商并未在市场低迷时抄到底，土地购置面积是负增长，买的地少了，开工量自然不足，直接影响到后市的供应量。为什么开发商没有抄到底？因为房价先于地价回落，面包已经降价了，面粉价格仍然很贵，数据显示，当时国内许多主要城市的地价仍在上涨。 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
谈股市：三季度或是布局良机 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
谈到股市，巴曙松认为今年三季度不失为一个布局的好机会，这与国内的信贷投放息息相关。因为每年资本市场都有一条明显的主线，只要能抓住这条主线，就能获得较好的收益，今年和去年一样，仍以信贷投放为主线。 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
“查看去年的信贷投放量和A股走势，不难发现二者高度一致。”他说，去年3月和6月，国内信贷投放量分别达到1.89万亿元和1.53万亿元，分别是两大高点，而这两个月也是股市行情最好的时候，因为市场的流动性最充足。相反，去年7月股市出现较大回调，而信贷投放在当月也是一个低点，仅3559亿元。 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’
今年，国家已确定信贷投放总量为7.5万亿元，全年四季度的计划投放比例大致为3:3:2:2。今年一季度信贷实际投放已达2.6万亿元，已超过了总量的30%，因此，二季度必然延续紧缩政策，到了三季度，信贷投放必降，一系列紧缩政策的叠加效应也将充分显现，而到了四季度，随着对政策的消化，市场将略有回升，因此三季度或是全年的低点，也是投资者布局的最佳时机。 îšÙI£6OŒwwww.0710xy.compòHF•qÍs’