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房产泡沫下,到底谁才是中国真正的房奴? [复制链接]

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        中国房地产的泡沫越来越清晰,而供需求的矛盾也越来越明显。一方是消费者的需求日益扩大,对于降价的急切渴望,一方是地方政 府依赖“地产经济”的一路护航,中国房地产的未来到底是该走访何方?
        中国的房地产有泡沫吗?

    
        其实早在20年前中国的房产已经经受过房地产泡沫的冲击,1992年年,邓小平发表南巡讲话后,总人数不过160万的海南省竟然出现了2万多家房地产公司(平均每80个人一家房地产公司),其中的绝大部分公司是炒地皮,玩击鼓传花的游戏。1993年初,海南全省房地产投资达87万元,占固定资产投资总额的一半,仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米,地价由1991年的十几万元/亩一直飙升到600多万元/亩。
        据报道,当时海南省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。占全国0.6%总人口的海南省积压的商品房,竟然占全国的10%。从1999年开始,海南省用了整整七年的时间,处置积压房的工作才基本结束。截至2006年10月,全省累计处置闲置建设用地23353.87公顷,占闲置总量的98.17%,处置积压商品房444.82万平方米,占积压总量的97.6%。从2006 年下半年开始,元气大伤的海南房地产也开始出现缓慢的恢复性增长,但总成交量仍然有限。
        关于中国房地产是否存在着泡沫,专家们的观点也出现了激烈的冲撞,数年来一直争辩不止。对于中国房地产究竟有没有泡沫,我觉得应该有几点衡量标准应该是全世界通用的:一是房价收入比;二是房地产投资与房价增长速度的关系;三是商品房的空置率。
         对于房价收入比,国际惯例是6倍左右,房价应占到一个中产家庭年收入6倍左右较为适宜,而北京、上海等大城市早已超过了15倍以上。有问卷调查表明,在北京、上海一些大城市有90%以上的民众都认为房价过高,房地产有泡沫。对于房地产投资,由于这二年宏观调控政策力度加大,房地产投资增幅有所回落,但是去年下半年仍然上升25%左右,特别是大中城市更为明显,虽然房地产投资增速减缓,但是一线城市房价在今年3月份才刚刚开始有所松动。最后关于一线城市商品房的空置率究竟有多少,现在还没有一个准确的数据。不过很多一线城市的商品房中高档楼盘的水表都50%以上是不动的,说明中国房地产投资抄作而非自住的氛围非常浓重。所以中国地产目前看来地产泡沫的存在已经不可否认。
        而房地产是个很长的产业链,它的上游是建筑材料、钢铁、煤电、运输,都是资金密集型产业。房地产泡沫破灭,整个产业生产过剩,经济趋于萧条。因此,房地产泡沫带来的危害不仅仅限于行业的本身,而且影响到其他许多行业。如果国内房地产崩盘,整个国家经济都可能发生危机。
         面对泡沫,我们到底谁是“房奴”?

    
        2014年上半年全国多地房产市场因经销商降价销售遭遇打砸事件,这些打砸事件的起因都少不了一个原因,那就是房屋降价。目前关于房地产市场的未来,已经是不可逆转的进入了下行通道,可是也就是消费者期待的同时,政府却屡屡出手阻止房地产行业进入地产降价,这又是为何?
        在南宁市宣布,在北部湾经济开发地区的居民均可在南宁市购房,不再限制购房户籍;
        在无锡市购房60平米,有稳定工作人员,子女配偶均可落户无锡;
        在浙江杭州,房地产项目售价降价百分之十以上的,均需到相关部门进行审批;
        在安徽铜陵,给予唯一住房购房者契税优惠,将公积金提取比例放大,缴纳时间限制更改为6个月;
        在浙江宁波,允许个人出现多套住房;
        在天津滨海,首套房首付降低至一成即可住房;
        不禁要问,到底是为什么让各地政府在住房的大事上,与消费者站在了相反的方向,甚至渴望房价继续上升?
        据2013年国土资源统计数据显示,去年全国土地出让收入总金额达4.1万亿元,刷新历史高位。同时根据最新财 政数据显示,“土地财 政”在地方政 府财 政收入中的主角地位依旧稳固。第一季度国有土地使用权出让收入达到1.08万亿,同比增长40.3%,而同期地方本级财 政收入1.95万亿元,“卖地”收入与地方公共财 政收入的比例达1:1.7。
         与此同时,由《中国经济周刊》与中国经济研究院联合发布的23个省(市)“土地财政依赖度”排名显示:23个省(市)最少的有1/5债务靠卖地偿还,浙江、天津2/3债务要靠土地出让收入偿还,分别达66.27%和64.56%。在被审计调查的市级政府中,承诺以土地收入来偿债的占比高达81%,县级政府也超过50%。
         “对地方政 府而言,现在调控房地产、营改增,首先冲击的就是地方财 政。”安邦咨询高级研究员贺军表示,与中央政 府相比,没有发债权的地方政 府面临的“财政焦虑”更为严重,不少地方患上“土地财 政依赖症”说明财税体制改革需要深化,地方政 府的财权和事权不统一,导致很多地方只能依靠卖地推动地方发展。
        由此可见,其实在中国目前最大的“房 奴”群体,并不是消费者,真正的“房 奴”其实是各级政 府部门,而政 府因为基础建设投入与需求的不对比,导致地方政 府为了追求政绩,卖地基建,卖地还债走上了一条恶 性 循环的不归路。而在2014年的两会上,地方财政依赖卖地维持也做出了重点讨论。
        一方是消费者的刚性 需求,渴望降价。一方是地方政 府的地产财政,渴望继续维持,中国的地产泡沫,在越吹越大的时候终于将最终的“房 奴”暴露在了所有人的面前,这也不难怪华远地产董事长任志强此前曾多次就土地出让事宜“开炮”,认为土地出让金是推高房价上涨的“罪魁祸首”的原因。
         中国到底会不会走上日本房地产的老路?

    
         20世纪80年代的日 本,靠着美国关于冷战思维的考虑,经济迅速上升,一举从二战的战败国成为世界第二大经济体。但是为了遏制日 本大量的贸易顺差,在美国的主导下通过一系列的协议,迫使日元大幅升值。日 本国内企业为了降低出口损失,大量的贸易资本开始转入国内市场,而日 本政 府为了支持企业维持高出口额,大幅降息,扩大企业贷款,结果造成国内市场流动性大量过剩。其中最有代表性的就是东京银座的地价。银座地价在1987年一年中涨了40%。同一年,东京的房价也涨了53%。那些埋头上班的公司职员们生怕房价不断涨上去,忙着向银行贷款买房子。而房地产开发商更是组织一帮无业人员扮成购房者深夜排队,由此煽起了浩浩荡荡的全民购房之势。
        1997年后,日 本房地产经济泡沫破裂。同样以银座地价为代表的房地产市场,地价暴跌六成,原先1亿日元的房子跌至4500万日元。高高兴兴搬入新家没多少日子的白领们,一夜之间变成了“房奴”。因为还不起贷款,银行将地产强制收回,同时大量依托房地产建设的行业因为大量房产回收,导致消费者信心不足,直接影响房地产市场销售。而因为市场消费信心不足,导致银行拒绝向房地产商继续贷款,导致房地产商将手中的地价低价售出,而形成完整的恶性循环,最终拖累所有的相关产业,导致日 本经济一落千丈。在泡沫过后,是日 本经济停滞的10年,对许多日 本国民来说,这10年简直如同漫长的梦魇。这里,我把它称作”十年之痛”。
         而中国的地产泡沫从估值数据看中国的房地产泡沫从2011年开始由IMF警告起到2014年已经非常严重,其中平均房价收入比达到7-8倍,北上广等大城市更高达15倍左右。同时租金回报率低于3%,而国际上的租金回报率低于3%的国家,无一例外,房地产泡沫最终全部破裂。但是从家庭负债率看,泡沫破裂的风险却并不大。虽然过去10多年中国家庭平均负债率是上升的,但是贷款总数占可支配收入低于50%,这从国际上看不高。更重要的是,估计中国家庭购房首付比率超过60%甚至70%。这形成了一个奇怪的现象,一方面中国的房产泡沫比较严重,另一方面负债率却并不高。
        假设中国未来实际经济增长平均6%,而通货膨胀率3%左右的话,那么中国房价收入比将会降至5倍。房地产市场调整通常有两种方式:一种是跳崖式的暴跌;另一种是,房价维持不变,经济继续向上,用收入上涨消除泡沫。美国、欧洲和日本的泡沫是第一种情况破灭,而韩国、中国台湾则是以上述第二种方式实现的,即房价先上涨,然后7-8年不涨,然后再开始上涨。政 府认为,中国房价调整很可能以后一种方式实现。背后的原因则是,首先中国经济仍然在成长。第二点是,目前中国负债率仍然较低。
         可是2005年人民币汇率改革,造成人民币的持续升值,再者由于贷款以不动产为抵押,房价下降会引起银行惜贷。过去几年中国负债率上升较快,高杠杆行业房地产业资金链断裂,将导致房地产泡沫破裂,从而让经济硬着陆。经济情况恶化导致资本外逃,将引发市场人民币贬值预期,这会导致资产价格进一步下降,引发新一轮房价下行。更是让人们联想到了日本地产泡沫破裂前的一系列原因,更是让各路专家豪言中国将是下一个日本。虽然于日本的地产泡沫有相似之处,但是中国楼市终究会走向何方,还是需要政 府的进一步引导和调整,相信中国的楼市和经济,不会成为下一个日本。(科技新发现 康斯坦丁/文)
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