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理性预测中国楼市下跌时间表-----不看后悔 [复制链接]

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理性预测中国楼市下跌时间表---不看后悔
一)人民对于未来的人民币的购买力预期与房价概述
   2000年-2014年房价本该涨200%-300%而已。
二)买房保值,保的是钢筋水泥建筑的价值,还是房子下面的那块土地的价值
  大城市房价里的土地价格因素已经占房价的70%左右,建筑成本反倒不重要了。
三)人民币未来购买力的预期(将来人民币是否会大幅下降),与房价的关系
   副标题:2002年前有了两套房子的普通百姓,通货膨胀暂时伤害不了他们
四)详细论述中国央行2014年不得不大幅度加息稳定人民币币值,戳破房地产泡沫
五)三论2014年剧烈的通货膨胀,从正反两面刺破地产泡沫
六)预测:中国房价2014年11月到顶,高位徘徊成交量萎靡6到9个月左右后暴跌成灾
七)“房价地震”前的异象:商品价格疯涨,欧洲银行危机,温州还债信用危机等
八)从历史和哲学的角度看潮涨潮落,通货膨胀和房价的周期规律
 九)房价说:I will be back.
 十)笑谈本拉登黄金地产周期
 十一)美元购买力在2000年到2014年5月的数学精算
 十二)一些煽情的感言

 一)人民对于未来的人民币的购买力预期与房价概述
   2000年-2014年房价本该涨200%-300%而已。
   我学过点经济学与货币银行学,我认为只有从货币的角度才能正确分析2001年后的中国经济与房价走势。  
  二)买房保值,保的是钢筋水泥建筑的价值,还是房子下面的那块土地的价值。
  直接进入正题。房价的决定因素--地价加上建筑成本。这是一句废话,但是很重要。
  房价其实是两个部分组成的:地价,和建筑成本及市政配套成本。
   2001,2002年,极少开发商因为房子卖价抵不上建筑成本,市政配套成本,和公司运营成本而破产的,说明那个时候的房价,在各种“合理”成本之上。 那么2014年,建筑成本上升到了多少呢?这个数字,相信很多人都算过了,算得比我准确,希望网友补充这个数字。2009年,2014年北京某些房子的售 价在4500到6000每平方米,从侧面说明,如果地价很低的话,房价也可以低到4500到6000每平方米。
   所以说,房子买卖,已经成了主要是买卖土地使用权证,买一送一附送钢筋水泥砖头若干。
     当一个人在2014年说要买房保值的时候,他主要应该是指房子下面的那块土地保值,因为房价里70%左右已经是土地价 格了,建筑成本占的比例越来越小到快要可以忽略不计了。那么如果2,3年后,几公里远的地方,另一块拍卖的土地的楼面价只有5000甚至3000平方米, 并且钢筋水泥因为产能过剩而价格不涨甚至下降的时候。包含了2万5到3万5每平方米的土地楼面价的房子,降价到1万每平方米以下,是正常的。在新出的猪肉 只要9元一斤的情况下,昨天的猪肉不可能因为进价高而卖15元。
  
  当然了,总是有人认为有的地盘非常特殊,那个地块的地价只涨不跌,或者说,市中心就这么点地方,市中心没有可开发的土地了。甚至可能还专业地说这叫级差地租。
   说到这里,就涉及到一个信仰问题了,如果钢筋水泥建筑下面的那块土地是稀缺的,是独一无二的,其他地段可以跌,但就是这块地段不会跌。只会涨不会跌的东 西,自然应该买下保值。但是他保的,主要应该是建筑下面的土地的值(土地价格),而不是上面的钢筋水泥建筑的价值。曾经的东京市中心房产的投资者,曾经的 香港市中心房产的投资者,都曾经坚定地相信过,市中心的房价(其实说地价更恰当)绝对不会跌。
  宏观地说,2014年,中国170亿平方米的居 民用房建筑面积,在34万亿到51万亿的钢筋水泥砖头价值之外,其房价已经包含了68万亿到100万亿左右的土地价值。这只是已经建成房子的土地在房价上 的反映,还不包括已经被开发商购买去了的,已经在“土地储备中心”鏖下的,或者即将进入“土地储备中心”的土地。
  土地啊土地,我对你爱得深沉,不是因为你能长多少庄家,而是因为你太值钱了。
  
  三)人民币未来购买力的预期(将来人民币是否会大幅下降),与房价的关系
   副标题:2002年前有了两套房子的普通百姓,通货膨胀暂时伤害不了他们
  
  
 
  (2.4万亿美元不多,比2003年的4000亿美元,如果换成石油,石油数量多了100%。能多供中国烧30%的天数而已,因为石油从25涨到了75美元,中国的石油需求用量上涨了55%左右)
  当房价在建筑与市政配套成本(北京约4500到6000每平方米)边上徘徊的时候,而且人民币币值稳定的时候,房价确实像普通商品那样,由供需决定,就像1997到2001年的中国楼市。
   
   话说天有不测风云,突然,中国人民纯洁的心灵天空里,飘过了一片乌云。
  
  中国人民慢慢预期人民币的购买力,在未来会出现大幅下降,这种邪恶的想法在2003年愈加强烈。
   当人民币的购买力,被中国人民预期在未来会大幅下降的时候,房子不再仅仅是房子了,而是成为部分商业嗅觉敏锐的人,然后是很多直觉良好的普通人,储存财 富的载体。房子具备了对冲人民币购买力下降风险的功能。房子变成了“不懂经济”的普通人对冲人民币贬值风险(购买力下降风险,不是指对美元)的对冲工具。 “不懂经济”四个字是打引号的,因为很多具备经济常识的人,理财能力,保卫自己财富的能力,或许比很多专家强N倍。
  
    当房价里的土地价格因素,远远超出建筑成本(北京大约是4500到6000/平方)的时候,泡沫起来了。其实人民币的贬值风险还没有大到那个程度。9000到12000/平方的房地产价格,或许才是人民币不再超发,通货膨胀被大幅度加息遏制的时候,北京的房价。
  
     
   
   六)预测:中国房价2014年11月左右到顶,高位徘徊成交量萎靡6到9个月左右后暴跌成灾
  
  此处省略3141字。
  我就是把所有的分析过程,几十幅走势图都列出来,就能证明我的预测是对的?不能。只有等待时间的验证。第一个时间点,2014年3月,中国通货膨胀是否汹涌澎湃。离今天只有5个多月了。
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