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全民炒房时代真的终结了吗? [复制链接]

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        日前,70个大中城市中,价格下降的城市有35个,真真假假的跌价新闻,成了今年上半年地产方面也是中国经济最热门的话题,在这样的情况下,未来房地产市场会怎么样走?房地产还值得投资吗?是否可以继续买进房地产股票?而银行又面临危机,房产最终走势会如何?炒房时代会终结吗?
        转冷原因何在?
        目前,据相关数据显示,70个城市新建商品房指数平均环比下调了0.15%,二手房指数也下调了0.09%,是自2012年来首次出现这一情况,表明楼市的拐点已经出现。
        然而原因何在呢?
        其实这些城市下降的原因无非就是四点,一是国家宣布“在两年内建立全国范围的不动产连网登记”。接着,住建部宣布,支持“以人查房”。全国各地很多有“灰色收入”的人群纷纷抛售房产,以免被税务局、住建局、监察局查到自己的巨额房产。另有一部分拥有“合法资产”群体也在跟风抛盘,目的是为了避免以后国家出台房产税征收政策时,自己成为“纳税大户”。二是部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累导致的。三是前期成交集中释放带来的需求断档也是原因之一。第四近年来,房价大涨产生的财富效应极大地刺激了房地产投资。强大的供给在积累了若干年后,形成了中短期内供过于求的局面,数据显示,2013年,新屋开工面积高出当年住房销售面积的比率高达25%。目前在建的房地产项目需要4年多时间才能销售完毕,远高于此前3.4年的平均水平。
        今年以来,楼市交易活动明显降温,楼市变化的速度超过了市场之前的预期。
        所以,在库存压力大、市场预期不明的背景下,当前房价环比涨幅已步入“变冷”区间。很多城市房产市场下半年或将将进入过冷区间。
        房地产告别了黄金时代?
        前十年,对于房地产行业来说,确实是一个难得的黄金时代,十年内货币发行量扩大5倍,房地产均价大致上涨5倍。但是未来的形式又是如何呢?
        就目前的情形来看,现在我国房地产市场区域性分化已经十分明显,不同城市的房地产预期有天壤之别,例如鄂尔多斯、温州等地承受房价下降的痛苦,但是受到政策的影响,河北保定等城市开发商则数钱到手软,保定3月、5月房价环比涨速位居全国第一,就是拜京津冀一体化、北京资源外溢所赐。
        同时,一些资源集聚城市房地产受刚性支撑,因此一线城市与区域性核心城市,仍然是房地产安全垫最厚的地方。另一些城市则受益于高铁时代,导致城市地位急剧提升,如郑州与武汉,因地利之便高铁时代的地理中心,航空时的枢纽,成为国内重要经济引擎。大城市周边的一些小城镇则受益于城市群概念,与大城市轨交半小时,迅速融入大城市经济圈,房价大幅提升。
        同时,未来货币大规模发行的可能性不大,但货币购买力隐性缩水,依然支撑着房地产的底盘,随着预期的模糊,以及房产信息联网等利空消息的出台,也让房地产市场出现区域性与结构性分化。
        所以综上而言,房地产市场目前是几家欢喜几家愁,一些城市下降,一些城市还出现略微增长的态势,出现了一边海水一边火焰的状态,这也意味着未来房地产市场将告别黄金时代,进入白银时代。
        房地产是否还有投资的价值?
        未来,影响中国房地产市场最大的因素无非是是货币、税收。
        目前总的来说房地产市场上出现的“价格下滑”、“拐点论”,但其最主要的原因是银行“钱荒”,导致资金量明显不足,资金成本大幅上涨。
        因为楼市的一切问题,来源于已经爆发的银行危机。
        从2013年开始,全国有70%的城市全面停办按揭,随之而来的是一线城市交易量大幅下滑,开发商销售不达预期,资金链断裂,于是大幅降价。
        目前,地方上要求中 央政 府救市的呼声四起。“2008年、2012年政府救市的结果,是老百姓认为房地产只涨不跌,市场机制被破坏,大批制造企业进入房地产。
        所以,如果政 府不救市反而没问题,当前的房地产调整属于短期调整,两年之后下降的城市即回复正常,实现健康的、长期的缓慢增长,而这个增长率维持在比通货膨胀率高一点。
目前在中国可靠的投资渠道太窄,如果选择房地产作为一种投资手段,应该朝着更加精细化、专业化的角度分析,才能够稳操胜券。
       目前房价的分化越来越严重,一线城市的投资属性更强,三四线城市买房以刚需为标准。而且因为地域性差异,即便经济出现萧条,也不是所有的城市都不好。而且跟消费相关的商业都会很旺,像电影娱乐、成本低品质好的消费品。所以,因地制宜或者投资商铺和地段好的商业,也是一种明智之举。(科技新发现 康斯坦丁/文)
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