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住宅与商业地产 一半海水一半火焰 [复制链接]

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        楼市新的一轮调控,全国很多城市楼市行情出现波动,住宅市场出现了浓烈的观望情绪,就在住宅市场前景未卜的同时,商业地产却渐渐淡入人们的视线,众多现象表明商业地产市场仍具备投资潜力,且未来上涨空间较大。而这种形势,是否会给住宅和商业地产造成一半海水一半火焰的差距?
        住宅地产与商业地产的区别
        商业地产与住宅地产基本上存在以下几种区别。
        从选址规划角度看,多数商业地产项目业态和功能都比住宅要复杂,对人流、物流、交通、消防、停车等诸多方面均有要求,而且功能要求满足之后,还要考虑如何满足未来商家和市场的需求。
        在筹备建设上,无论是住宅开发还是商业地产开发均要在投标拿地前进行初步的市场调研,但是商业地产更加严谨,定位也更为复杂和系统化,商业地产的定位来自广泛而细致的调研,包括城市商业发展规划及政策、区域商业结构、未来供应量、消费力的需求、租售目标客户细分,商铺升值潜力等方面的分析。
        从利益关系上来说,与住宅开发相比,住宅仅仅通过开发商和投资者两方就可以构成单一价值链,而商业地产的价值链上除了开发商,还包括消费者、经营者和投资者,因此,商业地产开发要权衡四方的利益关系。
        从投资角度来看,住宅一般是买来自用,或者是作为保值投资,风险性非常小,而商业地产一旦没做旺其价值就极低,风险性极大。
        

         楼市调控,住宅和商业地产是否都会收到影响?
         从年初以来,全国多地楼市出现波动,受到相关因素影响很大,受到限贷、限购、保障性住房政策、不动产统一登记”、“房产税立法”、“增加刚需供应,反腐氛围浓郁等多种因素的影响,国内一线楼市连续出现成交低迷,房价涨幅收窄或小幅回落的现象,相对火爆的2013年,市场明显出现横盘或下行趋势,二、三线城市分化明显,区域供应量和存量较多、人口基数较少、价格在过去涨幅过快的二、三线城市房价明显下行,房价上涨的城市日渐减少,这是住宅地产所凸现出来的市场表现。
        但是相对于住宅地产,商业地产所受到影响并不是很大。第一,商业地产不同于普通住宅,百姓不会对写字楼和商铺产生刚性需求,而且商业项目对投资资金门槛和专业知识要求较高,较长的投资周期也决定了商业地产市场流通换手率比住宅要低。第二,商业地产是为生产服务业提供办公和营业场所之地,是第三产业的载体。也就是说,商业地产的发展主要取决于经济大环境,尤其是第三产业的发展将直接影响市场对商业地产的需求。
        这也就是说,在总体平稳经济大环境下,住宅市场的变化,并不影响商业地产的发展。
        商业地产或将迎来新的黄金期
        虽然有的专家预言,商业地产的日子同样也不好过,很多百货为主的商业地产在在电商的日益崛起之下,迎来了很大的冲击,但是那只是针对以往的传统百货而言。
        而与传统百货业形成鲜明对比的恰恰是顺应时代和社会发展的是购物中心。面对目前经济发展趋势,商业地产不是多了,而是少了,特别是对于集娱乐、休闲、购物于一体的购物中心来说,可谓是黄金遍地,一家地产公司的高管告诉笔者。
         为什么说是黄金遍地?这位地产公司的高管说:“以北京公主坟附近正在建设的某个商圈为例,三公里范围内有近30万常驻人口,五公里有近80万常驻人口,十公里有300万常驻人口,但是配套的商业设施很少,面对城市白领的集高档餐饮、高端购物、高端休闲等功能于一体的大型城市综合体几乎空白,在二线城市这样的空档更多,所以说商业地产的发展潜力值得开发,此外,随着中国的城市化进程的发展和人均收入的增加,在中国三线、四线城市,这样的高端需求都会不断的增加。
        不仅如此,中国的城镇化发展也将为商业地产带来巨大的利润空间,《促进城镇化健康发展规划(2011- 2020年)》称“城镇化将在未来十年拉动40万亿投资”。尽管没有具体的数据,但是这里面有很大一块将与商业地产相关。所以,未来几年,随着老百姓对娱乐、休闲、购物等服务业的需求会越来越高,而商业地产正是这些产业的载体,也或将迎来真正的黄金期。(科技新发现 康斯坦丁/文)
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